公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求

　　公司所处的泛家居行业具有“大行业”“小企业”的特点。据弗若斯特沙利文数据显示，2022年我国家居装饰及家具行业销售额达 4.3万亿元，行业市场规模庞大。虽然行业内目前已经形成了部分具有一定规模的家居连锁零售和家装服务品牌企业，但总体而言这类企业市场占比较小。据商务部流通业发展司、中国建筑材料流通协会共同发布的信息显示，2022年全年规模以上建材家居卖场累计销售额达到11,610.76亿元，家居连锁零售行业集中度仍有极大的提升空间。

　　泛家居行业流通渠道呈现多元化特点，主要分为集合式家居建材市场、大卖场、家装公司、设计师渠道、电商平台、工厂专卖店、家居建材超市七种业态，各渠道业态市场激烈竞争，有待进一步完成业态整合及数字化转型。

　　泛家居行业产品非标准化程度高，个性化需求强烈。消费者在挑选和购买产品的过程中往往更加看重产品风格、整体购物体验和商家售后服务质量，由此推动行业形成产品重个性、消费重体验、售后重服务等诸多特性。因此，只有实现数字化转型并为消费者提供优质的服务、满足消费者多样需求的企业，才能在“同质化”、“低附加值”的竞争中脱颖而出。

　　泛家居行业产业链较长，发展受社会经济水平、家居行业政策、房地产业、数字化程度等因素的影响。

　　社会经济方面，在2022年面对百年变局的复杂局面下，整体经济情况依旧呈现出良好的韧性。据国家统计局初步核算，2022年全国GDP总量121.02万亿元，按不变价格计算，比上年增长3%；全国居民人均可支配收入为36,883元，同比名义增长5.0%，扣除价格因素实际增长2.9%。社会经济的平稳增长为泛家居行业提供了良好的消费环境，同时也促进了城镇化的发展。截至2022年末我国城镇化率达到65.22%，同比2021年上升0.50个百分点，我国城镇化率持续保持上升趋势，且相比发达国家，我国城镇化率仍有较大上升空间。城镇化率的不断提高将带动大量人口迁移，进而带来大量的新增住房、住房装修与家具置办等需求，从而推动家居家装市场稳健发展。同时，伴随着城镇化发展，城镇老旧小区改造、旧房翻新、租房简装、存量房格局优化、旧家具置换等新的消费需求逐步释放，城市更新将成为大部分城市拉动经济增长的着力点，为公司快速拓展家装业务建筑工程装修施工、拓宽家居消费流量入口增添助力。

　　家居行业政策方面，2022年国家高度重视家居产业的高质量发展。工业和信息化部等四部委联合印发《关于推进家居产业高质量发展的行动方案》，这是首个针对家居行业的国家级政策指导文件，方案提出了“增加健康智能绿色产品供给”、“培育智能家居生态”、“加快数字化绿色化转型”、“推动绿色智能家居产品下乡”等任务，并提出到2025年，“建立500家智能家居体验中心”的目标要求，形成供给创造需求，需求牵引供给的高质量高水平良性循环。上述政策使泛家居行业迎来了重大利好，与公司“智能化”商业发展规划高度契合，为公司加快智能家居赛道布局、完善S2B2C数字化产业服务平台建设、打造“智能家居体验中心”、“家居生态品牌带来实质助力。此外，2022年国务院正式印发《“十四五”推进农业农村现代化规划》、《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，商务部等13部门联合下发《关于促进绿色智能家电消费若干措施的通知》，提出了“促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展”、“推动农村家电、家具、家装消费升级”、“开展全国家电‘以旧换新活动’”、“鼓励家电生产和流通企业开发适应农村市场特点和老年人消费需求的绿色智能家电产品”、“实施家具家装下乡补贴”等促消费政策及举措。上述文件的推行有利于促进家居家装消费，尤其是促进县域农村市场消费需求提升，为公司加速渠道下沉营造了良好的政策和消费环境。房地产业的发展也将对公司的经营有所影响。2022年房地产业利好政策频繁出台，从年初国务院发布的《政府工作报告》中提出“坚持租购并举，更好满足购房者合理住房需求”，强调了房地产业的良性循环和健康发展，到年末陆续出台地产宽松政策，均为房地产业提供了良好的政策环境。且从2022年第四季度起，政策力度有显著加大，一方面从供给处入手，针对信贷、债券、股权三个房产融资渠道释出政策支持民营企业拓展融资；另一方面从需求侧下调个人公积金贷款利率，修复消费者购房信心。在房地产利好政策下，公司作为行业的下游也有所受益。

　　最后从数字化角度看，目前人类已经迎来以数字化、智能化为主的第四次科技革命，这将重塑泛家居行业的商业和生产经营模式。传统模式下，企业主要运营线下卖场，通过级差地租和商品差价形成经营优势。而数字化时代下，企业发展模式将会是线C数字化产业互联网平台模式。企业线上解决流量，线下解决体验与交付，形成家居消费的完整闭环，与此同时将设计、施工、材料和家具销售、物流配送、到家服务等自营线性服务做精做透，树立行业标准，建立行业护城河，最终以平台服务为核心连接产业上下游，共同服务好消费者，产生赋能和协同价值。

　　居然之家是国内市场中少数搭建了全国线下零售网络的大型、综合和创新型家居零售商，是全国工商联家具装饰业商会执行会长单位，连续18年荣膺“北京十大商业品牌”。作为中国泛家居行业头部企业，公司在服务口碑、品牌、规模、商业模式及数字化转型等多个方面具有领先的竞争优势。公司领先行业提出“先行赔付”等服务理念，形成广受行业上下游认可的品牌影响力。公司采用“轻资产”连锁发展模式快速拓展全国市场，坪效等经营指标业内表现突出。公司从 2012年开始率先在家居行业内开展数字化转型，2021年6月推出数字化家装家居产业服务平台“洞窝”，通过数字化赋能实现上下游生态协同。公司率先实现泛家居产业链中设计施工、建材家居销售、物流配送、到家服务等线性服务环节的核心布局，为消费者提供更优质的全方位服务体验。此外，公司努力探索“大家居”与“大消费”的融合，在长春、武汉等城市开设“中商-世界里”购物中心，现代百货、购物中心以及超市业态零售业务在湖北省等区域具有较高的知名度。

　　公司一方面以“居然之家”为品牌开展连锁卖场经营管理，通过直营和加盟模式进行卖场连锁扩张，并以“洞窝”为核心打造数字化家居产业服务平台，围绕产业服务平台积极拓展设计、装饰、智能家居、物流配送、到家服务等线性服务。另一方面，公司主要以“中商-世界里”为品牌经营购物中心等生活业态，促进大家居和大消费融合，打造实体店第二增长曲线个直营卖场及337个加盟卖场，在湖北省武汉、荆州、黄石、黄冈、十堰、咸宁、孝感、荆门等主要城市的核心商圈经营 6家现代百货店、2家购物中心、142家各类超市。

　　其中，直营模式是指通过自有或租赁物业自主运营卖场，直接承担店面选址、物业建设或租赁、卖场装修、招商引资、商户管理、营销活动管理等一系列工作的自主运营管理模式。根据物业权属，直营模式下卖场可划分为自有物业及租赁物业两种。公司直营模式以租赁物业卖场为主，截至2022年12月31日，公司的91家直营卖场中，17家为自有物业，74家为租赁物业。公司直营模式卖场多位于直辖市、省会级城市等较发达城市。直营模式下，公司的收入来源是向商户收取的租金、物业管理费、按商户销售额的一定比例收取的各项管理费用以及使用数字化管理系统收取的系统使用费和销售佣金等平台服务收入。

　　加盟模式是指公司与加盟方签订加盟协议，授权加盟方使用“居然之家”的商标与商号等资源开展经营的商业模式。加盟模式下，公司负责提供数字化SssS系统、资金清分等系统协助加盟方进行日常运营及资金清算，并可按加盟方需求派驻总经理等人员进行进一步管理；加盟方主要负责提供用于经营的物业并与商铺租户签署招商合同。公司加盟模式收入主要来自收取加盟方的招商运营费、按加盟门店年度营业收入的一定比例收取权益金及使用数字化管理系统收取的系统使用费和销售佣金等平台服务收入。

　　2022年，面对复杂多变、市场信心减弱的社会环境，公司经历了极具挑战、不平凡的一年，但公司经营班子在董事会的领导下迎难而上，坚决深入贯彻“巩固家居主业，成为数字化时代家装家居行业产业服务平台”的企业发展战略，2022年公司实现营业收入129.81亿元，同比减少0.69%；实现净利润17.21亿元，同比下降27.64%。

　　建筑工程装修施工

　　报告期内，公司业绩下滑的主要原因包括以下几点：一是受到宏观经济波动影响，根据国家统计局的相关数据显示：2022 年全年社会消费品零售总额同比下降 0.2%，其中家具类同比下降 7.5%，建筑及装潢材料类同比下降 6.2%，消费者购买力和消费意愿下降。二是受外部特定因素影响，影响主要体现在五个方面：（1）报告期内，全国直营门店因外部特定因素平均停业31天，对直营卖场内商户减免租金、物业管理费等；（2）门店长时间暂停营业影响了商户的盈利能力和持续经营能力；（3）因关门停业的影响，客流有所下降，导致卖场商品交易情况不及预期，从而影响市场管理费和广告促销费；（4）因外部特定因素导致加盟店签约和数量较上年同期的计划有所减少使得加盟费收入下降，同时，潜在的加盟方也因为外部特定因素降低了加盟意愿，门店加盟拓展速度有所受限；（5）因加盟店减免商户租金和出租率下降导致向加盟店收取的权益金减少。三是家居家装行业是重体验重交付的行业，需要在线下实现体验和交付才能完成最终消费。外部特定因素限制了消费者的出行及部分地区物流中止，多个地区甚至暂停了建材装修及搬家等业务，上述因素均显著影响了体验和交付环节，消费者消费周期被延长，进一步抑制了消费需求。

　　尽管面对不利的经营环境，公司依托经营管理全面数字化的重要战略，迎难而上、积极调整经营策略，督促线下门店以数字化工具为抓手，上线“洞窝”、同城站进行线上营销，其中上线“洞窝”的门店，在停业期间销售额（GMV）仍达到平时线%，取得了极为不易的经营成果。公司通过把握机遇，加速数字化转型，积极建设数字化产业服务平台“洞窝”、物流交付地网“洞车”等未来核心发展战略业务，整体数字化转型已开花结果，取得阶段性突破及进展，未来数字化发展的宏伟蓝图逐渐展现。

　　2022年，公司贯彻落实“以抢销售为核心带动招商和收费，以流量运营为核心抢销售，以唤醒会员和种草为核心建立私域流量平台”、“脚踏实地进行提质增效”、“巩固家居主业”等经营思路，取得了较好的经营效果。全年公司完成销售额（GMV）1,053.2亿元，同比增长1.24%，销售增长主要源于智能家居服务平台。

　　建筑工程装修施工

　　2022年，公司成功构建从锁定目标客户、挖掘营销资源到流量获取、客资分发、转化和流量裂变、再循环的数字化营销闭环。基于内部数字化营销全链路实时管理工具的上线运营，公司实现了高于行业均值的留资有效率、转化率等流量运营关键指标。同时，公司加大推进与腾讯、字节、百度等公域流量平台的战略合作，提升整体推广获客效率和资源竞争力。在流量运营方面，2022年公司同城站业务覆盖137座城市，实现日均访客22.9万人，同比增加19%；线%；企业微信私域获客297.9万人，目标完成率115%；全集团430位总经理在各大公域平台发布短视频9.6万条，积累粉丝952.8万，开展直播4万场，直播获客49.1万人。

　　2022年，公司联合75家品牌成立了家居数字化营销联盟，围绕“居然之家提供流量、厂商提供内容、流量与内容相结合”为核心开展增量分成式联合营销活动。全年共走访工厂53家，争取工厂专属爆品514款，与66个品牌工厂开展了152场超级品牌日全国联合营销活动和52场区域落地活动，参加活动的品牌实现销售同比增长12%。同时，公司还积极开展其他各种营销IP活动，其中“家具家电以旧换新”和“茅台酒瓶回家行”活动上线家，在解决消费者痛点的同时有效拓宽消费流量入口；“居家保”保险自9月上线万笔，在实现“先行赔付”再升级的同时有效降低了商户售后服务成本；“居然会”会员系统共上线万人，实现会员销售（GMV）超130亿元。（3）稳步进行连锁扩张，实现提质增效2022年公司共签约24家门店，开业21家门店，截至2022年底，公司在营门店428家。公司主要以轻资产的方式，在持续巩固华北等核心区域的同时积极发力西南、华东、华南等地区。公司加速渠道下沉，加大三线及以下城市的下沉力度，新开门店中14家位于三线年，公司加强对连锁门店的管控，严格比照直营店对加盟店实施管理，促进了加盟店的提质增效。

　　2022年，公司打造的数字化产业服务平台“洞窝”逆势发展，在全面完成既定经营目标的基础上，展现了产业数字化平台的强大力量，打造了营销全链路、会员全周期的核心能力。同时通过卖场数字化经营系统、直播招商开放平台、“洞见”系列IP等核心产品的商业化运营，对产业全链路做到了全方位赋能。截至2022年底，“洞窝”累计实现平台交易357亿元，累计注册用户达到1,294万人，上线万件去重商品，其中外部的卖场及商户在平台上的占比均超过35%。

　　“洞窝”的快速发展意义非凡，一方面重塑公司未来的商业模式，另一方面也标志着公司正快速从传统家居卖场转变为数字化产业服务平台。具体而言，“洞窝”为众多消费者客户重构了在线咨询、到店体验、离店决策、付款交易和售后服务的全链路家居消费闭环，在提升用户体验的同时充分沉淀海量数据603138）资产；“洞窝”借用数字化的力量，打破了传统商业模式的时空限制，在门店停业期间依旧能够全方位对商户进行赋能并促进交易，实现聚客开单，成功稳定商户信心及公司经营基本盘；“洞窝”打造了公司的底层数字化商业基础设施，为链接“物流交付平台”和“到家服务平台”提供了坚实的基础，有利于公司打造“天网”“地网”合一的家居零售新模式；“洞窝”外部卖场及商户占比均在35%以上，表明“洞窝”在服务公司自身的同时，在家居行业的整体影响力持续提升，逐渐具备了对外输出的数字化能力，逐渐显现出开放共赢的产业数字化平台的强大生命力。

　　3、自营业务步入正轨，持续拓展线性服务能力，实现消费者家居全生命周期布局

　　为了更好地成为家居行业的数字化产业服务平台，公司围绕内容平台打造了“中心仓+前置仓+到家服务”的物流交付网，并持续拓展线）打造“中心仓+前置仓+到家服务”的物流交付“地网”

　　2022年，智慧物流平台“洞车”加快推进天津物流园中心仓的数字化平台建设。其中在招商层面，“免费仓储，按销售额提成”的物流新模式受到了广大厂商的认可，“洞车”全年累计签约合作品牌达150余个，入园品牌近120个，整体招商率超85%，存货近70万件。运营层面，“洞车”逐步形成中心仓物流作业能力，在收入端实现了与入园商户销售系统的互联互通，在配送端初步实现智能合单及配载，全年实现送配货业务 6.28万笔，收发货及时率、库存准确率、送装及时率等核心指标表现均符合预期。除中心仓外，依托现有门店建设的前置仓工作也在稳步推进，为“家具家电以旧换新”“茅台酒瓶回家行”等营销IP活动的有序开展提供了场地和物流服务保障。

　　2022年，到家服务平台“洞心”成功搭建家政产业服务平台，打通家居服务“最后一米”的难点堵点，开创家居循环消费新的流量来源。“洞心”围绕到家服务搭建产品供应链体系，建立4个大类24个中类产品，服务范围覆盖北京16大区，在北京形成基本的到家服务能力。截至年末，平台累计注册劳动者 15,000余人，接单 5,175笔，其中预约率、准时上门率、按时完工率、综合服务满意度等核心运营数据表现较佳。此外，“洞心”通过与“居家保”家居服务保险有机联动，为273万用户建立电子服务档案，为日后服务承接转化打下稳定根基。

　　2022年，公司的智能家居服务平台居然智能实现销售27.9亿元，同比增长56%，年内新开门店55家，完成年初目标的137.5%，轻资产连锁拓展模式稳步推进。2022年，居然智能与苹果、华为等智能手机品牌，特斯拉、比亚迪002594）等智能汽车品牌，海尔、美的等智能家电品牌陆续成为战略合作伙伴，为打造“跨品牌、跨业态、跨终端”的通用智能家居SaaS系统的战略业务奠定良好基础。

　　每平每屋-设计家专注为设计师和家装公司提供从设计、施工图、报价预算到施工管理的 SaaS服务。截至2022年末，每平每屋-设计家拥有国内设计师 157万人，境外用户 1,084 万人，国内商品模型库 671万件，海外商品模型库 305万件，案例库达 989万件，已形成丰富的数据资产。目前每平每屋-设计家的业务和SaaS解决方案已经在多个客户场景得到验证，集中精力突破硬装服务的SaaS能力，已经具备商业化的条件和成熟度。

　　2022年，公司的智能家装服务平台实现销售5.18亿元，受外部环境影响同比有所下滑。平台定位于为中高端消费者提供个性化装饰，通过构建和开放家庭装修全链路服务管理能力，向家装产业链的设计师、施工队、材料商和服务商赋能，共同为家装顾客提供优质产品和服务，持续推进 S2B2C商业模式。2022年，居然装饰积极开展了“幸福置家”活动，大力拓展存量房改善性装饰需求市场，并逐步建立以解决消费者痛点为核心的“装修零增项”和“管家式服务”。同时，居然装饰注重提升营销效率和管理效率，并结合城市更新、人口老龄化、家居智能化等发展趋势，积极推广整装业务，未来将打造成为公司重要流量入口。

　　4.逐步实现大家居与大消费融合，打造实体店第二增长曲线年，公司加快购物中心升级发展，以长春-世界里为代表的购物中心经营远超预期。长春-世界里贯彻落实“以智能为引领”、“推进家居主业和生活业态深度融合”、“以洞窝为载体，推进门店运营管理数字化”等发展战略，在探索购物中心数字化转型的同时提升精细化运营水平。2022年，长春-世界里实现销售（GMV)3.8亿元，招商率达95%，日客流量高峰达到4.2万人，且客流呈现稳定增长态势，逐步发展成为长春高新000661）区家庭休闲、亲子娱乐、年轻客群购物及社交体验的首选地。同时，光谷-世界里、中商销品茂也依托“智能化”和“数字化”逐步升级转型为智慧生活体验中心，促进公司第二增长曲线的健康发展。

　　说明：2022年除新开、关停门店外，部分存量超市门店根据经营需要调减了经营面积。

　　截至2021年12月31日，公司直营家居卖场为95家。2022年，直营家居卖场新增2家，关闭3家，直营转加盟家居卖场4家，加盟转直营家居卖场1家，即截至2022年12月31日，公司直营家居卖场91家。

　　截至2021年12月31日，公司加盟店为326家。2022年，加盟家居卖场增加19家，关闭11家，加盟转直营家居卖场1家，直营转为加盟家居卖场4家，即截至2022年12月31日，公司加盟家居卖场为337家。

　　报告期内，公司实现销售额（GMV）1,053.2亿元，其中基于线上销售渠道的销售额（GMV）超300亿元，公司成功打造了以数字化产业服务平台“洞窝”为核心、以同城站、淘宝直播等方式为前端营销抓手、赋能本地经销商、最终转化线上消费者到线下实体店的线上线、商品采购与存货情况

　　2022年，公司商品类前五名供应商采购额为157,213.85万元，占本报告期营业成本的21.96%。

　　公司的存货主要为居然智能、超市业务涉及的商品，对此，公司编制了库存商品管理制度，规范了相关岗位职责和流程，对存货入库管理、出库管理、存货入账、存货成本结转及存货盘点等关键环节进行了明确规定。存货的确认：一是与该存货有关的经济利益很可能流入企业；二是该存货的成本能够可靠地计量。包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。具体划分为原材料、低值易耗品、包装物、库存商品、在途物资等。

　　建筑工程装修施工

　　存货的取得和发出存货的计价方法：存货取得时按实际成本计价。存货发出时按加权平均法结转成本。

　　存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法：存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。

　　低值易耗品和包装物的摊销方法：低值易耗品和包装物采用一次转销法进行摊销。

　　居然智慧物流服务平台“洞车”是居然之家为提高家居行业运营效率、改善消费者服务体验而打造的S2B2C数字化物流服务平台。平台利用数字化对工厂和商户进行效率赋能，实现行业上下游数据的互联互通，开创“仓储免费、送配装按销售计费”的物流新模式，为家居大件的仓储、加工、配送、安装及售后提供一站式专业物流服务。

　　“洞车”的示范项目天津宝坻智慧物流园位于天津市宝坻区通唐路66号（G509国道旁），处于京津冀区域交通中心位置，地理位置优越。紧邻京哈和津蓟高速，距北京、天津、唐山载货运途均在 1小时左右。园区占地面积约407亩，建设面积35万平方米，存储容量50万立方米，服务半径200公里，园区一期占地298亩，由自动化立体库、定制库、综合加工区、配套办公区组成，于2021年底正式投入运营。二期用地109亩，与一期相呼应形成集展示、加工、仓储于一体的供应链示范基地。截至2022年12月31日，天津宝坻智慧物流园实现签约合作品牌150多个，入园品牌近120个；全年完成业务超60,000单，园区存货约70万件，货位使用率超85%，物流作业效率逐步提升。

　　公司长春智慧物流园项目占地439亩，将打造品牌家居东北区域中心仓集群，辐射黑龙江、吉林、辽宁。目前拟分期开展长春智慧物流园项目建设开发，拟建设综合办公服务区、生活区、加工区、综合仓储区、综合智慧物流仓库，一期工程用地约254亩，二期工程用地约185亩。

　　（一）公司提供国内最全面的泛家居服务生态，依托强大的运营能力，行业地位难被撼动

　　公司是最早在泛家居行业进行全国性布局的企业之一，经过24年经营扩张已成为中国泛家居行业龙头企业。公司不断巩固主业，拓宽行业护城河，是中国市场内少数有实力进行泛家居全产业链布局的企业，建立了涵盖室内设计、装修施工、家居销售、智能家居、智慧物流、到家服务等泛家居服务生态闭环，并融合了百货商场、购物中心、生活超市等高频消费场景，提供给消费者快乐简单且高效的一站式购物体验。公司依托强大的运营能力，在资产运营效率、坪效、人效比等核心数据上表现优异，拥有行业内销售额第一的建材家居卖场。在品牌影响力、服务口碑、数字化程度、商业模式、统一收银、商业资源等多个方面处于行业领先地位。

　　“轻资产、精细化”是公司在运营上的突出特点。公司通过以租赁物业直营卖场及加盟卖场为主的“轻资产模式”进行市场扩张，能够在对资金需求相对较小的情况下，更快速的建立全国连锁零售网络。在一、二线城市，公司选取核心优势地段开设直营门店，通过战略布局打造“居然之家”优秀服务口碑。在三线及以下城市，公司门店连锁以加盟模式为主，通过输出优质的品牌资源、强大的管理体系以及完善的招商系统等优势赋能加盟商，以委托管理加盟和特许加盟两种模式灵活加速品牌扩张，加速下沉县级城市。

　　公司在全国密集的连锁零售网络基础上，大力发展私域流量平台，推进与天猫、腾讯、字节、百度、小红书等公域流量平台的战略合作，进行高频次直播和IP活动触达，构建了从锁定目标客户、挖掘营销资源到流量获取、客资分发、转化和流量裂变、再循环的数字化营销闭环，提升整体推广获客效率和资源竞争力。

　　面对大众消费需求的迭代升级以及数字化时代的到来，公司领先于行业进行数字化转型升级。公司早于2012年开始进行新零售数字化转型的探索，在2018年引入阿里巴巴作为战略投资人后双方强强联合共同开创家居新零售行业新格局，领先行业实行线上线下一体化新零售模式。

　　2021年，公司迎来数字化转型的重大契机，公司自主研发数字化产业服务平台“洞窝”。“洞窝”依托强大的产业背景和平台能力，致力于打造成为家装家居数字化产业服务平台，并以让泛家居产业链各合作伙伴更高效、让行业服务更透明、让用户体验更加快乐简单为使命，持续提供卓越的产品及服务。“洞窝”在供给端可提升泛家居行业营销全链路、会员全周期的核心能力，同时通过卖场数字化经营系统、直播招商开放平台、洞见系列IP等核心产品的商业化运营，对产业全链路做到了全方位赋能；在需求端为众多消费者客户实现在线咨询、到店体验建筑工程装修施工、离店决策、付款交易、售后服务的全链路泛家居消费闭环。“洞窝”可实现打通工厂、经销商、卖场、顾客、物流、到家服务的全产业链数据，构建泛家居行业的流量平台，充分沉淀行业价值链中海量的数据资产，可实现实体家居卖场运营管理全流程的数字化，提供“多端口、多场景、定制化”的服务，全面提升行业效率，最终优化消费者的购物体验。

　　2022年，“洞窝”实现平台交易357亿元。截至2022年底，“洞窝”累计注册用户达到1,294万人，导购16万名，入驻商户5.1万家，去重商品114万件，上线家为非居然卖场，“洞窝”仅上线一年半便获得了行业内的广泛认可，其飞跃式发展突显出开放共赢的数字化产业服务平台的强大生命力和广阔的发展空间。

　　公司一直秉承“诚信为本，服务为本”的经营理念，在市场内具有广泛的市场认可度和美誉度，品牌声誉与服务口碑良好，是行业服务规范的标杆企业。公司在行业内以优质的服务质量在消费者、品牌商、业主方、加盟商等泛家居产业链参与者中积攒了较高的认可度和美誉度，其“居然之家”品牌广受消费者认知。

　　此外，公司不仅是家居行业每项服务的首倡者，也是家居行业服务升级的推动者和实践者。早于2000年，公司首开行业先河，率先提出“先行赔付”的服务理念，作为公司服务理念的根基和核心，有效提升了消费者的服务体验并保障了消费者的合法权益。公司后续依次推出“绿色环保”、“一个月内无理由退换货”、“送货安装零延迟”、“一次消费终身服务”等一系列服务承诺，并在2022年继续推出“居家保”“有困难找居然”等新的服务及理念，通过提供多重服务最大化维护消费者权益，并潜移默化地推动着整个家居零售行业的服务升级，是中国家居行业名副其实的服务创新标杆。

　　公司作为家装家居行业领先品牌，在巩固“大家居”主业的同时，积极打造第二增长曲线，拓展购物中心业态，实现家居卖场与购物中心双轮驱动，带动产业互联及推动消费升级，为更多的消费者提供新时代、数字化的家庭购物、娱乐生态圈。公司通过“中商-世界里”打造全新的购物中心品牌，以家庭消费为中心，形成集家居建材、精品零售、文化娱乐、旅游休闲、体育健身、餐饮住宿和生活便利服务等吃喝玩乐购于一体的家庭消费体验中心，实现低频消费与高频购物的有机结合，迎合消费者从“衣食住行”向“娱教医养”消费升级的发展趋势。

　　公司建立了“专业化、市场化、规范化”、“服务为本、诚信为本”、“用心做人、树立口碑”、“执行至上、拿业绩说话”、“学习创新、与时俱进”、“团队精神、共同发展”等行之有效的企业文化，上述企业文化既是公司的经营管理准则，也是员工的行为规范指南，“为自己而工作”的价值观深入人心。

　　公司核心管理团队基本为内部培养产生，公司优秀的企业文化塑造了优秀的经营管理团队。公司具有相对完善的人才培养及晋升机制，公司的高层管理人员大部分从基层成长而来，具有丰富的门店管理经验，高度认同“居然之家”品牌文化和企业文化，并将品牌文化和企业文化落实到具体的工作执行过程中。公司管理团队稳定，具有充足的家居零售行业经验、丰富的资源和战略眼光，能够准确把握行业发展趋势及结合公司实际情况，制定清晰可行的发展战略。

　　为保证高质量管理团队的持续供给，公司持续开展校园招聘，优化员工年龄及学历结构，完善“内部造血”机制。公司拥有年轻化、高学历的员工团队，截至2022年底，公司员工平均年龄34岁，59%的员工均为本科及以上的学历。优秀的企业文化和经营管理团队是公司过去取得成功的重要原因，也是未来获得更好发展的核心基础。

　　泛家居行业具有典型的“大行业、小企业”特征，从品牌、工厂到流通渠道端，行业集中度很低且企业的行业份额都在快速演变。根据商务部流通业发展司、中国建筑材料流通协会共同发布的数据，2022年全国规模以上建材家居卖场的年销售额总值为1.16万亿元，说明建材家居卖场行业天花板较高，公司依旧存在巨大的发展空间。在国家政策支持、城镇化水平持续提升、房地产行业探底回暖、家居行业数字化转型进程加快等多重利好因素驱动下，公司所处的泛家居行业发展前景广阔。

　　1、国家出台利好行业政策，鼓励家居消费2022年，商务部等13部门发布《关于促进绿色智能家电消费若干措施的通知》，其中明确提出开展全国家电“以旧换新”活动、推进绿色智能家电下乡、鼓励基本装修交房和家电租赁、实施家电售后服务提升行动、加强废旧家电回收利用等9条具体措施。公司在卖场品类调整中扩大了智能家电的经营面积，此措施有利于拉动居民对智能家电的消费升级需求，刺激家电、家居产业的向上发展。叠加工业和信息化部、住房和城乡建设部、商务部、市场监管总局联合发布《推进家居产业高质量发展行动方案》，其中提出到2025年，家居产业创新能力明显增强，高质量产品供给明显增加，同时明确在家居产业培育50个左右知名品牌，建立500家智能家居体验中心，以高质量供给促进家居品牌品质消费。公司正在积极打造智能家居体验中心样板店，此方案有助于引导资源要素向推动家居产业高质量发展聚集，促进供需两侧有机结合、协同发力，突破产业发展瓶颈，推动未来行业数字化、智能化的转型步伐。

　　2022年我国城镇化率达到65.22%，同比2021年上升0.50个百分点，整体保持提升态势，且随着我国经济持续发展、城市基建的日益完善，未来城镇化率预计进一步提升。城镇化率的持续提高一方面有望带动人口迁移，形成新增住房、装修与家具置办等需求，另一方面，随着房地产市场发展逐渐走向成熟，存量房屋交易将占据主要地位，将逐步释放城市更新、旧房翻新、家居以旧换新等消费需求，推动泛家居行业的可持续发展。

　　2022年，国家和地方层面相继出台宽松利好的房地产政策。从供给端看，国家针对信贷、债券、股权三个融资渠道释出利好政策支持民营企业拓展融资，同时多个省市结合当地实际情况推动“保交楼”措施落地，多角度促进地产行业良性发展。从需求端看，不同线级的城市对以“限购、限贷、限价、限售、限商”为主的“五限”政策进行松绑，通过降低购房首付比例、降低房贷利率，发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方式修复消费者购房信心，促进购房需求的释放。2022年房地产政策整体覆盖面广、力度大，利好政策的释放和落地有望促进房地产市场的企稳回升。

　　人类已经迎来以数字化、智能化为主的第四次科技革命，科学技术的进步将加快家居行业商业运营模式转型。传统商业模式下供给决定消费，家居零售渠道主要运营线下场地，通过级差地租和商品差价形成经营优势。但随着大数据、云计算、人工智能、物联网等技术的变革，“供给决定消费”的模式逐步失去竞争优势，数字化时代赋予了消费者线上获取信息和触达商品的极大便利，消费者的个性化需求在日益增长，“需求决定供给”的商业模式在逐渐形成。为了适应行业变化和保持竞争优势，公司领先于行业进行数字化转型，着力打造S2B2C的数字化产业服务平台，通过平台向B端商户赋能，形成价值链生态协同，最后共同服务C端客户。目前，公司以“洞窝”为核心的数字化转型已经取得飞跃式进展，正持续向行业开放并赋能，公司在行业数字化转型方面的优势在逐步扩大。

　　公司以“让家装和家居服务快乐简单”为使命，坚定不移地以“大家居”为主业，致力于成为泛家居行业最大的S2B2C数字化产业服务平台。公司将以数字化、智能化为引领，立足行业高度和市场环境实际情况，积极落实发展战略：

　　公司采用的是线上线下融为一体、线性服务和平台服务相结合的S2B2C产业互联网模式，公司将以“洞窝”为核心打造数字化家居产业服务平台，并围绕产业服务平台积极拓展设计、装饰、智能家居、物流配送、到家服务等线性服务，持续向生态链上的设计师、施工队、经销商、品牌工厂、物流服务商等合作伙伴赋能，形成价值协同。

　　“洞窝”是公司于2021年6月成功推出的自主研发APP，“洞窝”依托强大的产业背景和平台能力，致力于打造成为家装家居数字化产业服务平台，并以让泛家居产业链各合作伙伴更高效、让行业服务更透明、让用户体验更加快乐简单为使命，持续提供卓越的产品及服务。一方面，“洞窝”通过自研家居数字化经营SaaS平台，为家居卖场、工厂、品牌商、经销商以及泛家居产业链核心服务环节提供从基础设施到场景应用的全域解决方案，打通产业链，重构价值链，实现整体产业的提质增效。另一方面，“洞窝”致力于服务C端消费者，通过以本地化家具零售平台为载体，重构“在线、到店、离店、到家”四个关键消费场景，打造消费者全生命周期服务闭环，全面提升用户体验。

　　智能家装服务平台居然装饰是以“设计”的数字化为核心，通过赋能设计师从而更好地服务消费者而打造的S2B2C家装服务平台。居然装饰通过与“洞窝”、“每平-每屋设计家”深度结合，实现线上案例库和线下实景样板间相结合，实现量房在线化和效果图、施工图、预算报价的一体化，全面提高家装效率和消费者体验。未来的家居消费需求将大部分源于旧房的装修改造以及家居家电的以旧换新，居然装饰将充分把握城市更新的机会做好自营家装业务，打通“旧房装修”和“家具家电以旧换新”的堵点，结合“幸福置家”等营销IP持续拓展家居消费流量入口，整合国内外高端设计资源，引领家居行业未来发展。

　　我国智能家居行业正处于快速发展期，随着人工智能、5G等技术应用的愈发成熟、智能家居硬件设备的不断发展，智能家居被越来越多的消费者青睐，其市场前景和发展潜力也前所未有的广阔。居然智能是公司为适应万物互联时代的到来而打造的智能家居零售服务平台。公司将以苹果、华为、小米等智能家居系统代理为依托，搭建具有强兼容性的智能家居平台，实现不同智能家居系统的互联互通，从而赋能不同品牌的代理商，给消费者创造更好的消费和服务体验。

　　家居物流行业作业链条长、产品与包装设计复杂、物品体积或重量相对较大、配送后往往还需要安装等环节。为了解决上述行业痛点，公司积极打造以智能仓储物流园为载体，以定制加工和送配装一体化为核心竞争力的智慧物流平台“洞车”。“洞车”开创“免费仓储、送配装按销售计费”的物流新模式，并依托“洞窝”的底层数据架构，实现销售、交付及后加工环节的数据互联互通。“洞车”致力于提升行业服务效率，通过智能合单、智能跟单等方式将多次售后配送化零整、实时更新，在有效降低入园商户物流配送成本的同时减少消费者家居消费的售后等待时间成本，改善消费者售后体验，促进家居消费再循环。

　　为解决家政家居服务痛点，满足中高端收入人群对美好家居生活的向往，公司积极打造到家服务平台“洞心”。一方面，“洞心”通过线下培训中心对家政家居服务人员实行员工化管理和职业化培训，致力于提升到家服务行业整体服务质量，树立家政家居行业服务新标准。另一方面，“洞心”依托“洞窝”底层数据架构，打造“家有困难找居然”等营销IP，并通过与泰康在线联合发布“居家保”售后保险产品（消费者通过“洞窝”实现家居消费即可获得售后保险，并由“洞心”平台服务人员承接保险后续维修等服务），积极主动规范家居行业售后服务环节，与此同时降低商户售后服务成本，提升消费者售后服务体验，引领行业服务升级与变更。

　　泛家居行业有服务链条长、消费低频、高客单值、重体验的特点，决定了线上获客引流的目的最终是线下门店。公司旗下运营的优质物业是向顾客提供优质体验和服务的载体，是公司向更高战略层级迈进的坚实根基，公司将脚踏实地的做好线下实体门店经营，以洞窝为载体，推进门店运营管理数字化，利用智能化降本增效，加强对门店的管理赋能和流量赋能。同时，公司将严格比照直营店开展对加盟店的预算、销售和招商运营的管理，提高加盟店整体服务水平及质量，实现加盟板块收益提升。

　　在连锁发展方面，人口迁移带动的经济转移对公司商业布局至关重要，公司将顺应人口变化规律，除北京地区以外，将连锁重点转向人口净流入的大湾区、成渝、华中和江浙沪等地区，制定区域发展战略。其次，公司将充分把握当下机遇，利用中小卖场因过去三年出清的市场机会，加快存量市场的“改旗易帜”，通过兼收合并、数字化系统整合等多种方式扩大公司的市场占比，增强公司行业影响力。最后，公司将以国家乡村振兴和支持县域经济发展的政策为指引，在县域城市开办融生活业态和家居业态为一体的商业综合体，推动县域城市和乡村商业网点升级，打造商业标杆，带动就业，拉动消费，助力县域经济发展，加快推进“百县百MALL、千镇千店”发展战略和商业模式。

　　“大家居”与“大消费”融合是公司顺应未来商业跨界融合趋势，为适应存量市场和上游品牌整合带来的竞争压力、打造经营特色而提出的重要战略。公司将以“中商-世界里”为核心品牌，贯彻落实“以智能为引领”、“推进家居主业和生活业态深度融合”、“以洞窝为载体，推进门店运营管理数字化”等发展战略，未来三至五年内以湖北为大本营，持续推进购物中心连锁发展，开辟实体店第二增长曲线。

　　2023年，随着外部特定因素影响的结束，社会经济活动逐步恢复正常，政府持续出台利好经济政策，支持提振内需和扩大消费，同时家居渠道的行业竞争格局发生变更，为公司创造了良好发展契机。公司将继续加速数字化转型、深度拓展泛家居产业链，以行业内优异的业绩回报股东。现将2023年的经营计划重点列示如下：

　　公司将充分发挥“洞窝”作为数字化产业服务平台的作用，通过夯实底座能力和基础设施，将家居卖场、购物中心、自营业务、营销IP等一切C端业务植根于“洞窝”，在推动组织和业务全面数字化升级及各赛道公司间的协同发展的同时，加强非居然体系卖场和非家居业态的拓展，按头部攻坚、核心区域覆盖、下沉市场渗透三大策略，大幅提升外部占比和供给质量，打造从流量获取到裂变的数字化营销闭环。

　　公司将继续积极拜访品牌工厂和经销商，拓展新品类和挖掘新品牌。公司将与时俱进，结合数字化智能化时代的发展以及《关于推进家居产业高质量发展的行动方案》等国家层面的指导政策，加大“带电”“带芯”的智能家居品类及产品的引入，积极调整门店经营布局，满足消费者日益多元化、智能化的家居消费需求。

　　另一方面，公司将在2023年继续实施营销IP资源的有机统一，并以联合营销为核心实现上下游之间的价值协同。年内公司将逐渐提升与工厂、商户的联合营销协议签约率，加强“茅台酒瓶回家行”、“家具家电以旧换新”、“幸福置家”等营销IP的结合力度，实现多IP活动流量的循环互通。公司将有针对性地持续开展超级品牌日等营销活动，联合参加活动的品牌、工厂，共同为门店消费者提供“爆款”产品和优质服务，循序渐进落实增量分成的联合营销新模式。同时，公司将继续完善升级“居然会”等激励机制，以会员积分为核心实现消费者流量裂变，促进存量会员的回归交易和流量再循环，最终达成消费者一次消费到多次消费、终生消费的消费闭环。

　　2023年，“洞车”将继续以“赋能家居厂商提高物流效率、更好地服务消费者”为宗旨，坚定不移落实S2B2C产业发展模式。年内“洞车”将继续大力推广“免费仓储，数智提效”的营销IP，稳定加工业务，积极对接合作伙伴拓展送装业务，在强化区域中心仓职能的同时提升园区货位空间利用率，争取实现天津宝坻物流园内的货位全时段满租。同时，“洞车”将推进长春物流园一期工程的落地方案及施工，力争宝坻二期和长春一期在2023年建设完成，并配合提前储备招商资源，确保后期完工和厂商入园开业的无缝衔接。三是积极探索拓展区域中心仓的连锁新模式，在全国核心区域门店打造三至五个前置仓样板间，建立标准化的运营体系，成为各区域家居物流服务标杆。

　　4、加快武汉中商改革发展，持续开辟购物中心第二增长曲线年，公司旗下的武汉中商将以购物中心第二增长曲线为重点工作目标，从以下两个方面进行改革和发展：一是旗下购物中心将坚定不移地向智慧生活体验中心转型升级，通过“洞窝”实现门店经营管理全面数字化。购物中心将结合当地实际情况，以“智慧生活”为亮点，积极拓展引进符合当下潮流的智慧数码、智能家电、智能汽车等生活消费品类，同时积极落实“拓展区域首店、网红店”等经营策略，积极引入消费者感兴趣、喜爱的品牌，将购物中心打造为当地的潮流聚集地，最终形成以家庭消费为中心，集家居建材、精品零售、文化娱乐、旅游休闲、体育健身、餐饮住宿和生活便利服务等“吃喝玩乐购”于一体的智慧生活体验中心，借助光谷店和销品茂店的重新开业将“中商-世界里”打造成实体店第二发展曲线和新的利润增长点。二是武汉中商旗下的百货业态继续坚持“一店一策”的发展战略，同时超市业态积极进行供应链的重组和组织结构的转型，在经营层面通过提升供应链管理效率等方式实现存量门店的提质增效，在连锁层面继续保持与国家乡村振兴发展战略的同频共振，大力进行县域和乡村超市的连锁下沉。

　　2023年，由于宏观经济增速放缓和房地产行业的周期性波动，家居装饰和家具零售业的需求可能会削弱，从而对本公司的经营业绩产生一定的负面影响。公司系泛家居行业，以“居然之家”为品牌开展连锁卖场经营管理，通过直营和加盟模式进行卖场连锁扩张。如果未来国内经济增长速度持续波动，将会导致居民收入不稳定，从而抑制国内消费，从而给本公司的经营业绩带来一定的负面影响。

　　未来随着居民收入水平的增长、生活品质化需求的持续增加，将为行业带来持续的发展空间。此外，随着房地产市场发展逐渐走向成熟，存量房屋交易将占据主要地位，将逐步释放城市更新、旧房翻新、家居以旧换新等消费需求，推动泛家居行业的可持续发展。公司未来将继续以销售为核心，脚踏实地巩固家居主业，通过数字化转型和持续拓展线性服务能力来更好抵御宏观经济和行业波动的风险。

　　公司系泛家居行业，我国泛家居行业竞争激烈，传统家居卖场行业竞争不断加剧；同时泛家居行业流通渠道呈现多元化特点，主要分为集合式家居建材市场、大卖场、家装公司、设计师渠道、电商平台、工厂专卖店、家居建材超市七种业态，各渠道业态市场竞争较为激烈，有待进一步完成业态整合及数字化转型。

　　公司通过把握机遇，加速数字化转型，积极建设数字化产业服务平台“洞窝”、物流交付地网“洞车”等未来核心发展战略业务，整体数字化转型已开花结果，取得阶段性突破及进展，未来数字化发展的宏伟蓝图逐渐展现。此外，为适应存量市场和上游品牌整合带来的竞争压力，公司将以“中商-世界里”为核心品牌，全面开启“大家居”与“大消费”融合的新征程，未来三至五年，“中商-世界里”将以湖北为大本营，持续推进购物中心连锁发展，开辟实体店第二增长曲线、突发事件风险

　　大型商品市场的经营易受突发性事件的不利影响，重大的经济形势突变、自然灾害等突发性事件的发生都可能导致市场客流量和交易量减少。以上突发事件将会直接影响公司、商户和消费者的财产和人身安全，可能会导致公司面临经营困难和财产损失的风险。

　　公司将继续完善服务管理和服务体系，进一步购置及升级供应链系统，完善到家配送体系，增强日常生活物资供应能力，同时进一步完成业态资源整合，通过数字化转型和持续拓展线性服务能力为应对重大突发事件提供保障。